# A Bolha Imobiliária vai Rebentar em Portugal já em 2027?

**Channel:** Afonso Santos
**Source:** https://www.youtube.com/watch?v=3y2ChhTMnYo
**Transcript page:** https://www.withtranscript.ai/video/3y2ChhTMnYo

## Chapters

- 0:00 — A crise da habitação em Portugal
- 1:14 — O que define uma bolha imobiliária
- 3:52 — Vistos gold e procura artificial
- 8:01 — Porque construir casas continua difícil
- 10:18 — Portugal vai repetir a crise de 2008

## Transcript

**[0:00]:** As casas em Portugal nunca estiveram tão caras e ninguém sabe se isto é uma bolha preste a rebentar ou uma nova realidade. Em 2026, por exemplo, os preços já bateram um novo record, mesmo com cada vez menos gente a conseguir comprar. No entanto, existe um aspecto ainda mais estranho no meio deste puzzle, que é Portugal nunca consegue manter o mesmo governo o tempo suficiente para resolver este problema. C legislatura traz medidas novas para a habitação, só que depois na seguinte muda tudo outra vez e ninguém sabe bem qual é que é o plano que o nosso país vai seguir a longo prazo. Para não falar das centenas de casas que estão no mercado neste momento, pagas a peso de ouro, que nem sequer são novas, aliás, muito pelo contrário. Quase metade o parque habitacional português foi construído antes de 1980 e o índice de envelhecimento dos edifícios continua a subir ano após ano.

**[0:41]:** Ou seja, basicamente, estamos a pagar preços de máxima histórica por casas velhas em um país que não constrói casas novas. Uns dizem que isto é só o início de uma bolha gigante para este arrebentar. Outros dizem que é nova normalidade e que os preços nunca mais vão voltar a descer. Eu não te vou dizer já que é que tem razão. Essa resposta vai ficar reservada para o fim do vídeo. A única coisa que te posso dizer é que a decisão que tomares a seguir de ver isto pode valer-te ou custar-te dezenas de milhares de euros ao longo dos próximos anos. Primeiro vamos perceber se existe realmente uma bolha e o que é que está a alimentar a mesma. E no fim vamos avaliar se é uma boa altura para comprar e como é que eu a nível pessoal estou a acompanhar tudo isto.

**[1:14]:** Antes de perceber se há uma bolha imobiliária ou não, precisas de saber como é que uma funciona ao certo. A realidade é que a maioria das pessoas está completamente enganada sobre o termo bolha imobiliária. Vou explicar-te rapidamente o porquê antes de avançarmes. Se perguntares alguém na rua o que é que é uma bolha no setor imobiliário, a resposta vai ser quase sempre a mesma. É quando as casas estão demasiado caras. Parece lógico, mas se isto fosse verdade, estaríamos permanentemente em uma bolha, porque as casas sobem de preço quase todos os anos, em quase todos os países do mundo. Se o preço alto fosse um sinónimo de bolha, o mundo inteiro estaria sempre à beira de um colapso todos os anos. E claramente não é isso que acontece. Para entenderes o que é que é uma bolha a sério, esquece por um segundo o preço da casa e vamos voltar ao básico.

**[1:52]:** O motivo pela qualquer coisa no mundo tem um preço. O preço de uma casa, tal como o preço de qualquer produto, resulta sempre do confronto entre duas forças. A oferta, ou seja, quantas casas existem disponíveis no mercado e a procura, que é quantas pessoas querem e podem comprar essas mesmas casas. Quando há muito mais gente a querer comprar do que casas disponíveis para vender no mercado, o preço base vai subir. E aqui está o ponto mais importante de toda esta explicação, que é isto por si só não é uma bolha, é apenas o mercado a fazer exatamente aquilo para que existe. A partir do momento em que uma cidade cresce, se entra lá mais gente do que sai e não se constróem casas suficientes para todos, os preços vão subisto. É absolutamente normal e até é saudável. é um mercado a mandar um sinal claro que precisamos de construir mais para conseguir suprimir aquela procura.

**[2:33]:** Uma bolha, no verdadeiro sentido da palavra, é uma coisa completamente diferente e muito mais rara do que as pessoas pensam. A bolha só aparece no momento muito específico, quando esta subida de preços deixa de ter qualquer relação com a realidade das pessoas que compram e vendem as casas. Ou seja, quando o preço continua a subir, mesmo que a procura e a oferta reais já não justifiquem essa subida. É aí e só aí que podemos começar a falar de uma bolha imobiliária. Por isso, guarda esta ideia que é importante teres a mesma na cabeça para o que vem aí. Com esta definição guardada, está na hora de olharmos para Portugal e ver se o nosso país se encaixa mesmo neste cenário. Entre 2021 e 2025, o Portugal ganhou quase 825.000 residentes e a imigração foi a principal razão para isso, não os nascimentos. No final de 2025 havia 1,6 milhões de imigrantes a viver no país, o que dá cerca de 14% da população total.

**[3:20]:** o dobro da porcentagem que tínhamos em 2021. Um estudo do Banco de Portugal ligou este crescimento diretamente à crise da habitação que estamos a viver. Seja no céu, entre 2021 e 2024, formaram-se em média 52.000 novas famílias por ano só por causa do saldo migratório. Mais famílias precisam sempre de mais casas, isto é básico. O problema é que estas casas não apareceram ao mesmo ritmo. Nesse mesmo período, o déficit ou a diferença entre novas famílias e novas casas disponíveis passou de 4.000 por ano para 14.000 por ano. Ou seja, o buraco entre quem precisa de casa e quantas casas existem a mais triplicou em poucos anos.

**[3:52]:** Já leste qualquer tipo de comentário ou notícia sobre a habitação em Portugal? Já sabes qual é que é a explicação favorita da internet, que é meter a culpa toda nos vistos gold. Vamos então explicar o que é que são estes vistos gold e porque é que a maioria das pessoas usou o termo sem saber exatamente o que é que ele significa. Resumidamente, os vistos gold nasceram em 2012, numa altura em que Portugal sentiu os efeitos da crise da troica. A ideia dos mesmos era atrair investidores estrangeiros em troca de uma autorização de residência no país. Uma das formas mais fáceis de nos qualificarmos era investirmos pelo menos 500.000 € numa casa em Portugal. Agora vamos imaginar um investidor estrangeiro, pode ser americano, asiático, russo, literalmente aquilo que tu quiseres, com dinheiro parado e sem qualquer tipo de ligação em Portugal. Com este programa bastava esta pessoa comprar uma casa deste valor em troca conseguir uma residência dentro da União Europeia, ou seja, algo extremamente apelativo.

**[4:38]:** A verdade é que ao longo dos 10 anos foram concedidos mais de 11.000 1 vistos gold com investimentos no total de quase 7 bilhões de euros. Quase 90% deste dinheiro foi diretamente para a compra de imóveis, o que parece um número gigante e é fácil apontar o dedo e dizer que o preço das casas disparou única e exclusivamente por causa dos vistos golos. Só que quando olhamos para os números todos do mercado, a história muda um bocado de figura. O fato cheque realizado cruzou estes valores reais com o total de dinheiro investido em imobiliário residencial em Portugal na mesma década e concluiu que os vistos gold representaram apenas 3% desse investimento total. Ou seja, podemos concluir que o problema real está no outro lado, algo que é muito menos apontado pelos comentários. Entre o ano 2008 e hoje, a construção de casas novas em Portugal caiu 70%.

**[5:19]:** Portugal tem hoje mais gente a precisar de casa do que em qualquer outro momento recente das tua história. E a verdade é que continua a construir a um ritmo que já é muito baixo há 25 anos. Como se isto não fosse suficiente, há ainda uma força a empurrar esta procura para cima. E essa força, ao contrário do que possas pensar, vem diretamente do estado. Desde 2024 que o estado dá um empurrão grande a quem tem menos de 35 anos e quer comprar casa. E esse empurrão, embora com boas intenções, pode estar a acelerar ainda mais tudo o que já está em alta. Este apoio diz que jovens até aos 35 anos ficam isentos de MT e imposto de selo em casas até aos 330.000 € ou alguns requisitos extra que devem ser cumpridos. Além disso, o estado passa a funcionar como fiador de até 15% do valor da casa, o que na prática permite aquilo que chamamos de financiamento a 100%, onde a pessoa não tem que dar qualquer tipo de entrada.

**[6:03]:** Isto significa diretamente que jovens que nunca tinham conseguido juntar dezenas de milhares de euros para dar como entrada, agora podem comprar casa sem este custo inicial gigante. O obstáculo que trava mais gente durante anos simplesmente deixou de existir. E além disso, há cada vez mais gente a perceber que não faz sentido ter dinheiro parado à espera de um objetivo, seja ele uma entrada numa casa ou outro qualquer. Por isso é que muitas destas pessoas estão a optar pela Trad Republic para deixar o dinheiro a trabalhar. O meu, inclusive, é fácil para o meu próprio dinheiro. Get Republic é um banco muito mais interessante do que os bancos tradicionais que já existem em Portugal há não sei quantos anos. Muito simples. Em primeiro lugar tem exatamente as mesmas garantias e português, só que as suas contas revas oferecem uma rentabilidade muito maior. Neste momento, para novas contas estão a oferecer 3% de TNB sobre o saldo que tens em caixa a um custo que na prática é zero.

**[6:49]:** Ao contrário dos bancos normais, onde pagas para ter conta e ainda por cima a rentabilidade sobre o teu dinheiro parado é baixa ou quase nula. Por isso é que se procuras uma solução fácil para teres o teu dinheiro a rentabilizar enquanto tens o mesmo parado na conta, usad Republic é 1000 vezes melhor do que deixares o teu dinheiro parado. Se quiseres criar a tua conta, podes passar pelo primeiro link na descrição ou no comentário fixado. Lembro só que não sou consultor financeiro e tudo o que vej aqui é meramente informativo. Não constituindo desta forma qualquer tipo de recomendação de investimento, faz sempre a tua própria análise. Voltando à medida do estado, os números já mostram o impacto real que isto está a ter na economia. Num único ano, esta isenção já ajudou mais de 100.000 jovens. Só que há o único detalhe importante que quase ninguém está a considerar.

**[7:26]:** A garantia pública só se aplica a contratos assinados até 31 de dezembro e 2026 e que à data de gravação deste vídeo não há confirmação se vai continuar a existir depois. Isto cria um efeito estranho e perigoso ao mesmo tempo, sendo que quanto mais perto estivermos do fim do ano, maior é o incentivo para comprar casa antes que a medida desapareça de repente. Ou seja, o próprio prazo está a empurrar mais gente para decidir mais rápido e a decidir pior. Ao que parece, o estado quer genuinamente ajudar os jovens a entrar no mercado da habitação. No entanto, ao fazer isso, está também a injetar mais procura artificial no mercado que já não tinha oferta suficiente para a procura que já existia previamente.

**[8:01]:** Se a procura está tão alta, a pergunta óbvia devia ser outra. Porque é que ninguém simplesmente constrói mais casas para acompanhar esta procura? A resposta parece simples à primeira vista, mas tem várias camadas e nem todas são óbvias. Como inclusive já vimos aqui no vídeo, entre o ano de 2000 e os dias de hoje, a construção de casas novas em Portugal caiu 70%, mas há uma notícia recente que parece contradizer isto tudo. Em 2025, Portugal travou finalmente o déficas novas pela primeira vez em 11 anos. Mas o problema é que travar o défico, que resolver o déficit. Continuam a faltar cerca de 14.000 1000 casas novas por ano, só para acompanhar a procura que já existe hoje, sem contar com crescimento. E ao mesmo tempo, se quiséssemos construir mais rápido, há um obstáculo enorme no meio do caminho. Os promotores imobiliários já disseram várias vezes que a capacidade construtiva do país está no limite, porque falta mão de obra em quase todo o país e os custos de construção não param de subir também, o que torna cada

**[8:51]:** metro quadrado novo cada vez mais caro produzir. Como é óbvio, o governo já conseguiu perceber que parte deste problema está na burocracia, não só na falta de trabalhadores. Por isso é que lançou o Simplex Urbanístico, uma forma pensada para destravar o licenciamento de obras. A ideia disto é bastante simples. Reduzir prazos, simplificar processos e retirar entraves que hoje atrasam qualquer tipo de novo projeto durante anos. Porque sim, faças o que fizeres em Portugal, prepara-te para um nível de burocracia completamente mensurado e toda a gente parece que só te põe mais obstáculos à frente para que não consigas chegar à reta final. Ainda em relação ao simplex, esta regra mais recente só entra em vigor a partir de outubro de 2026. Ou seja, mesmo que funcione perfeitamente, vamos precisar de esperar para ver os primeiros resultados reais. Enquanto esperamos, o problema já deixou há muito de ser exclusivo de Lisboa e do Porto.

**[9:36]:** Cidades como Aveiro, Santa Maria da Feira, Guimarães, Vila Franca de Xira tiveram subidas enormes de preço em um único. Isto é o efeito direto de quem já não consegue comprar nas grandes cidades e vai à procura de preços mais baixos nas áreas metropolitanas ou ainda um bocadinho mais afastados. As reformas para destravar a construção já começaram. É verdade, toda a gente sabe disso e sim, é um passo na direção certa. No entanto, entre aprovarmos uma lei e vermos resultados reais dessa lei aplicada, neste caso, vermos gruas ou máquinas erguer prédios, normalmente passam-se vários anos, não só meses. Enquanto isto, as pessoas que vivem nas grandes cidades continuam à procura de preços mais baixos, fora das mesmas. E ao fazermos isto, estamos simplesmente a espalhar o mesmo problema para outras cidades do país, como inclusive já está a acontecer nos exemplos que dei anteriormente.

**[10:18]:** Temos então procura estrutural de um lado e oferta completamente travada do outro. Se juntarmos isto tudo, será que estamos perto de um repeat 2008 ou é uma coisa completamente diferente do que já vimos antes? Imagina o Manuel, um português normal, a comprar o seu apartamento dos sonhos em Lisboa no ano 2007? Estava convencido, quase como todo o mercado nessa altura, que os preços só iriam continuar a subir. O que o Manuel não sabia é que estava a comprar o imóvel exatamente no pior momento possível para o fazer, pois meses depois a crise financeira mundial chegou e com ela depois ainda veio a troica. Por causa disso, nos anos seguintes, os preços das casas queiram em média 4% por ano, durante 6 anos consecutivos. Ou seja, o valor da casa do Manuel desceu de forma acumulada perto de 20%, e se ele quisesse vender, tinha que aceitar perder dinheiro, como inclusive é aconteceu com muita gente na altura.

**[11:04]:** Os preços só voltaram aos níveis anteriores à crise perto de 2015, quase uma década depois da compra do Manuel. E já agora, com bastante inflação em cima, ou seja, tecnicamente os valores ainda não eram bem os mesmos. Esta recuperação foi puxada por três coisas ao mesmo tempo. A primeira, o turismo a crescer. Depois os vistos gold a atrair capital estrangeiro. A terceira mais influente de todas as taxas de juro em mínimo histórico. Agora, compara isto com o que aconteceu nos Estados Unidos na mesma época. Na América, muitos bancos davam crédito com taxas fixas artificialmente baixas só nos primeiros anos do contrato. Passado esse período inicial, a prestação subia de repente, muitas vezes sem aviso real para quem tinha assinado aquele contrato de crédito. Por isso é que milhares de famílias não tinham qualquer forma de continuar a pagar quando isto aconteceu. E foi precisamente esta onda de incumprimentos em massa mais outros fatores que transformaram tudo num colapso financeiro global.

**[11:50]:** Em Portugal, o mecanismo é estruturalmente diferente desde o início. O crédito à habitação sempre foi, na sua maioria, indexado a Rebor desde o primeiro dia do contrato. Não existe aqui aquele efeito de choque a meio do caminho, a não ser que as taxas de juro subam de forma drástica e tenha selecionado uma taxa variável. Ainda assim, vale a pena olhar para o que se está a passar com o Euribor agora. A mesma subiu em junho de 2026, pela primeira vez desde 2023 e tem continuado a subir desde então. Isto encarece o crédito para quem está a pensar em comprar casa agora, sem dúvida nenhuma. No entanto, encarcer o crédito não é a mesma coisa que criar o tipo de choque súbito que tivemos nos Estados Unidos em 2008. A última grande queda de preços em Portugal foi lenta e distribuída ao longo de 6 anos inteiros.

**[12:28]:** A história do próprio mercado português aponta, portanto, para outro tipo de cenário, no sentido de uma travagem gradual, se e quando os preços corrigirem. Agora, se os juros mais altos não são por si só a solução para este problema e se a oferta de casas novas não se resolve de um dia para o outro, como inclusive já vimos no ponto anterior, o que é que tudo isto significa para quem está a pensar comprar casa neste momento? Depois de tudo isto, a minha opinião pessoal sobre este assunto é um pouco diferente da maioria. Há uns meses sentei mesmo a fazer as contas a sério para ver se compensava comprar casa. Tive a confirmação que uma casa em Lisboa, no Porto, era completamente impensável e estava fora da mesa para mim, uma vez que os níveis de preço estão completamente absurdos de caro e pessoalmente não gosto de viver em grandes

**[13:07]:** cidades. Fui então olhar para cidades mais pequenas para ver se fazia mais sentido por ali. E foi aí que percebi uma coisa que me deixou genuinamente incomodado. dinheiro de um T2 normal em Aveiro, uma cidade longe de Lisboa e no Porto, que é considerada pequena, absolutamente normal, conseguia comprar uma casa boa de três ou quatro quartos com piscina de condomínio nos Estados Unidos, em Orlando a 30 minutos da Disney. Sei perfeitamente que este é um exemplo extremo e comparar Portugal com a Flórida tem sempre as suas limitações, mas o que quero que fiques aqui não é a comparação entre países, é a proporção do dinheiro. Estamos a falar de duas casas completamente diferentes, tanto em tamanho como em qualidade, praticamente ao mesmo preço. que uma data 80 ou 90 m² numa cidade média portuguesa e a outra data o triplo de espaço num bom condomínio, perto de um dos maiores polos turísticos do mundo.

**[13:51]:** Comprar casa em Portugal ao preço a que está agora é completamente absurdo para aquilo que realmente se recebe em troca. Por isso é que, na minha opinião, não vale minimamente a pena, nem perto disso. Eu, sinceramente, nunca comprava casa neste momento, muito menos me endividava para isso, quer fosse para viver ou investir. Principalmente quando temos em conta ao custo da oportunidade de comprar a casa aqui e não a 30 minutos da Disney nos Estados Unidos. Já vimos ao longo deste vídeo que provavelmente não vai haver um creche violento como 2008 e por isso não vejo motivo para achar que isto vai deixar de estar caro tão cedo. O mais provável na minha visão, é que continue exatamente assim por algum tempo, só que eventualmente nos próximos anos os preços podem-se manter flat e irem sendo absorvidos pela inflação. Esta novamente é a minha visão pessoal de acordo com o meu perfil e com os meus objetivos de vida.

**[14:31]:** No entanto, tu podes ter um objetivo completamente diferente e realmente querer comprar casa nos próximos anos, mesmo sabendo de tudo isto, lá está, tanto a responsabilidade como a decisão são totalmente tuas. Como pudeste ver, falei da troica aqui neste vídeo, mas não expliquei realmente o impacto da mesma e o que pode condicionar ainda nos dias de hoje, nas tuas decisões financeiras. Se por acaso tens interesse em perceber como é que a maior crise política/ra económica em Portugal aconteceu, recomendo que passes no vídeo que está agora a aparecer no ecrã. Da minha parte é tudo, o meu nome é Afonso Santos e vemosnos na próxima semana.